顺为资本李锐:我们选择在跨界或交叉的领域来做房地产投资

顺为一直关注与房产相关的各个领域。已经投出的十几个项目,也覆盖了房产领域的很多细分领域。这些项目大致有“交易型”的,比如爱屋吉屋,优办;“运营型”的,比如互联网公寓“优家”,上海的分散式公寓“寓见”,以及武汉的分散式公寓“可遇”;“办公室”领域,有办公室服务运营商“创业公社”;“增值型”的,有装修类的爱空间,天猫的家装安装服务商——神工007,提供家庭维修的万能小哥,互联网橱柜公司丽维家等等。

对于房产创新方向的未来前景,顺为资本合伙人李锐认为,交易类的在很多层面还是方兴未艾。特别相比一些成熟市场,中国的速度还是偏低。另外在城市综合配套改造和运营方面,他认为近期还会有一个大的爆发式发展。包括一些装修和家居,配合消费升级,还会有很多想象空间。

 1.  36氪:你是什么时间开始关注地产服务领域投资的,最初为什么关注?

李锐:我和我们基金都是2014年年初开始在这个方向上有关注和布局。原因是,在过去十多年、接近二十年里,是中国房地产突飞猛进的一个年代。大家的居住环境普遍有了改善,不像90年代,需要几世同堂,挤在一个小房子里。第二个原因,就是地产发展过于飞速,中间肯定有些东西是没有考虑好和做好的。

我们基本上从交易到运营到装修改造到家庭内部的一些消费升级也好,或者居住升级,都投过一些项目。“交易型”里,我们投过爱屋吉屋,投过写字楼的租赁平台优办;“运营型”的我们投过一些长租公寓,有优家,寓见,可遇;“办公类”的是北京的创业公社。跟装修相关,我们投过爱空间,装小蜜。家居我们投过8H床垫,还有定制橱柜的丽维家等等。

 2.  36氪:相比于过往投资的其他行业,地产服务领域的创业公司和团队有什么特点?

李锐:我们投过从传统产业转型过来做的团队。比如我们投的两个家居类的项目,都是从传统产业里出来的团队。当然,我们也投过互联网团队,比如交易型的项目更多的是互联网团队。地产是一个非常大的方向,具体到每一个方向,它要求的能力是不一样的。我们也会根据这些核心竞争力来看,什么样的团队更适合这个类型的项目。比如装修是个水很深的行业,那么我们投的是有互联网想法的传统产业,他们对传统行业有非常深的认识,同时又有一些自觉意识,不管你是叫它互联网思维,还是说它非常关注用户。总之,这样的结合能够做出一些创新的东西来。

比如说公寓运营,它其实是很跨界的。既要懂年轻人要什么样的居住环境,也要有传统行业去拿房子的能力,知道怎样把整栋楼租下来,去做装修改造。很多互联网产品会比较轻,那他抓到一个用户需求点,可以快速试错,快速迭代,但房产服务领域,跟其他互联网行业来比的话,牵扯资金和线下也会更多,所以对团队要求比较综合。所以我们会看重团队的学习能力和管理宽度。学习能力是说,你做跟房地产相关的会涉及很多层面,比如金融,总之你的知识结构要跨金融,跨地产,跨装修,当然也要懂用户运营等等。管理宽度是指这是需要知识和经验储备的行业,那么你必然要管理不同背景和不同专业知识的人,这对你的管理就提出了高的要求。

 3.  36氪:你如何看地产服务行业未来的发展趋势?

李锐:第一,交易类的目前还是方兴未艾。从整个资产流转速度,和美国等成熟市场对比来看,二手房的买卖,无论居住还是商业买卖,中国的速度还是偏低。第二,租赁类的活跃度依然会快速上升。

现在中国整个地产行业有一个非常大的错配。你会看见有很多地产出身的人,包括毛大庆出来做的事,叫城市的综合配套改造和运营。那我觉得在这个领域里,近期都会有一个比较大的爆发式的发展。尽管我们觉得从房子的平米数除以中国的人口,中国的房子看起来是够了。过去那种拼命的“大建”,“快上”,可能不支撑了,毕竟人均到底占有多少还是有定数的,但因为前面建的太快,产生很多错配,所以这个综合改造和运营就有一个非常大的成长空间。至于装修和家具类,这涉及整个大的消费升级,是很大的一部分市场。包括科技类的智能家居,都有很多想象空间。

 4. 36氪:落实到顺为具体的投资项目,比如公寓类,这其中的投资逻辑是什么?未来是否会继续追加投资?

李锐:我们投公寓的大逻辑是,过去在一二线城市里,人口快速输入,城市快速扩张,盖了很多房子,最后带来的是要用房子的人可能基本上今天都很难买得起房。年轻刚毕业的学生,他们几年内都买不起房,但同时有很多老的城市居民手上有很多房子, 这是一个最大的错配。另外一个是,我们盖了很多大房子,因为大房子地产商能赚更多钱,但其实家庭在小型化。年轻人一方面想提高自己的居住品质,另外一方面他们又租不起大房子,这也是一个大的错配,然后配合整个消费升级的需求。比如90年代大学毕业的人刚来北京,可能他们可以很多人挤在一间房或者住地下室,因为那个年代的人,家庭居住环境本来也没那么好,但95后,00后从小就有一个比较好的需求,他们对这些东西有一定的消费能力。他们比较挑剔,所以这个中间也有很大的错配。这些错配,给整个公寓市场,带来非常大的机会,那我们就切入这个市场,那其他的几个包括交易,租赁,都是类似的原因。

我投的几家公寓类项目,核心竞争力也不同,有的是传统的公寓运营出身,有的是互联网出身。他们的做法都不完全一样,有的会往金融渗透,有的会往运营服务的增值服务渗透,我觉得他们未来发展会开始做差异化。以公寓为例的话,我不认为大家会做成大一统。未来,以北京为例,数百万的居住人口,会有一定比例的人住到公寓里来。另外以后还是会在品牌和业务能力上有差异化。

我们投出的几个项目,都一直在追加投资。未来如果有同类公司,我们会谨慎的选。因为这不是赢者通吃的市场,如果有好的标的,我们依然会持续关注。

 5.  36氪:投资机构在地产领域所投的公司大都以交易、金融、互联网装修类的为主,但实际上地产领域的创新公司不止这类,还有大量与资产、物业改造、商业地产相关的公司,为什么顺为不太投此类公司?

李锐:这里边有一个核心的东西,就是我们是一个TMT的基金, 偏早中期的基金。那么我们核心还是会看市场有大的变局时,有没有一些轻的方法可以撬动。我们基金的体量虽然在TMT基金里不小,但是跟大的地产PE,动辄大几百上千亿人民币的这种相比还是小的。那么我们整个方向不会去做重资产运营,我们不可能去买地建楼,那就是传统的地产领域的一个东西。 我觉得整个大的物业改造里面,也是重的与轻的相结合。总的来说,地产服务类,和互联网相比投资已经很重了,但是跟地产起来,我们还是做比较轻的一部分。我们投公寓,强调的是它的品牌能力和运营能力,而不会是拿地能力(这个已经有很多人很强了),总的来说,我们是在跨界或者交叉的领域来做投资。这也可能是大部分TMT基金做此类投资的一个视角。

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